Baugenehmigung in Spanien - Was Sie wissen und beachten sollten

Bauen oder Kaufen?

Dies ist in Spanien nicht nur eine Frage des Geschmacks, sondern auch eine Frage der Zeit und Organisation. Zudem gibt es verschiedene Möglichkeiten das Bauprojekt zu realisieren und daher auch eine Vielzahl unterschiedlicher Bauverträge. Die nachfolgen Informationen sollen Ihnen bei der Entscheidung helfen ob Sie Bauherr werden möchten oder sich doch lieber für den Kauf einer Immobilie entschließen.
Beides hat Vor- und Nachteile, wenn gleich der Kauf aus der Sache heraus einen Zeitvorteil bietet, da Sie praktisch direkt (i.d.R. sofort nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrages) über Ihr neues Domizil in Spanien verfügen, dieses nutzen und sich ihrem Vergnügen widmen können.

Der Kauf einer Immobilie in Spanien (und nicht nur in Spanien sondern auch ganz allgemein) sollte gründlich vorbereitet und gut recherchiert sein.

Verlassen Sie sich weder in Spanien noch in Deutschland auf den Notar! Der Notar leistet in beiden Ländern keine Beratung im Bezug auf Eigenschaften oder Belastungen die der Verkäufer der Immobilie zugesichert oder vielleicht verschwiegen hat. Wenn dem Notar keine andere Weisungen oder Wünsche mitgeteilt werden, setzt er lediglich einen Standartvertrag auf der letztendlich nicht alle eventuell besprochene Details enthalten kann. Streitigkeiten nach Unterzeichnung des notariellen Vertrages und nach Zahlung des Kaufpreises sind langwierig und kostspielig. Zu allem kommt dann auch noch die Beweislast. D.h. Sie müssen beweisen das ihnen der Verkäufer z.B. eine Eigenschaft zugesichert hat, die die Immobilie letztendlich nicht hat, Sie aber den Mangel erst nach Einzug festgestellt haben. Ohne schriftlichen Beweis kann dies langwierig und kostspielig werden.

Beim Kauf eines Grundstücks sollten Sie sich vor Vertragsunterzeichnung informieren, ob das Grundstück auch die Quadratmeterzahl hat, die erforderlich ist um eine Baugenehmigung zu erhalten und ob die vom Verkäufer benannte Quadratmeterzahl mit dem Katasterwert übereinstimmt. Dies prüft der Notar nicht. Das ist auch nicht seine Aufgabe da er letztendlich nicht wissen kann was Sie mit dem Grundstück vorhaben.

Möchten Sie z.B. nur ein sogen. “Mobil-Home” auf das Grundstück stellen um hier die Urlaubszeit zu verbringen, benötigen Sie keine Baugenehmigung, sondern höchstens (das ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich) eine Aufstellgenehmigung, wobei die Quadratmeterzahl dann keine Rolle spielt.

Beim Bau eines Hauses spielt die Quadratmeterzahl immer eine große Rolle. Erstens entscheiden die Quadratmeter darüber ob überhaupt eine Baugenehmigung erteilt werden kann, und wenn ja, wie groß die Wohnfläche maximal sein darf!
Der Bau eines Hauses ist langfristiger und sollte keinesfalls ohne Kontrolle eines Rechtsanwaltes in Angriff genommen werden, da die Risiken hier doch relativ hoch sind.
Der Bauvertrag in Spanien ist genau wie in Deutschland ein sogen. Werkvertrag. Es genügt nicht z.B. nur eine Leistung zu erbringen (beispielsweise mit dem Bau zu beginnen) sondern es muss ein Erfolg eintreten, was hier nichts anderes bedeutet als das die Immobilie tatsächlich gebaut werden muss.
Obwohl der spanische Gesetzgeber mittlerweile eine Fülle von Schutzvorschriften zum Schutz der Bauherren erlassen hat, entscheiden doch letztendlich über die Haftung, Ausführung und Zahlung die Klauseln des Bauvertrages, der unterzeichnet wurde. Um hier keine bösen Überraschungen zu erleben sollten Sie diesen auf jeden Fall vor Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt überprüfen und ggf. die Klauseln nach ihren Wünschen abändern oder ergänzen lassen.

zu 2.Unterschiedliche Bauverträge

2.Unterschiedliche Bauverträge

Da es viele verschiedene Möglichkeiten zur Beauftragung oder Erstellung einer Immobilie gibt, gibt es zwangsläufig auch viele unterschiedliche Bauverträge.

So kann z.B. ein Grundstückseigentümer dies selbst bebauen oder es bebauen lassen. Hierzu benötigt er zumindest einen Architekten und einen Bauunternehmer oder einen Architekten und er schließt mit den einzelnen Handwerken jeweils eigene Bauverträge ab (z.B. Maurer, Elektriker, Dachdecker, usw.).

Der Eigentümer des Grundstücks kann auch ein Bauträger sein der auf seinem Grundstück eine Immobilie baut, um diese nach Fertigstellung zu verkaufen (“llave a mano”) .
Es in Spanien nicht unüblich dass die Immobilie bereits vor Fertigstellung nach Bauplan verkauft wird (“sobre plano”). Meist wird zunächst ein sogn. Reservierungsvertrag geschlossen und ein Betrag (Reservierungsbetrag) vereinbart und bezahlt. Hiermit sichern Sie sich das Recht eine genau bestimmte Immobilie, z.B. eine Wohnung in einem Wohnkomplex, eine bestimmte Doppelhaushälfte oder eine bestimmte Villa in einer Urbanisation nach Fertigstellung zu kaufen.

Durch diese Variante finanzieren einige Bauträger die Fertigstellung des Objekts bzw. des Projekts (Wohnkomplex mit mehreren Wohneinheiten oder ganze Urbanisation).

Hier ist wieder größte Vorsicht geboten! Geht der Bauträger vor Fertigstellung pleite, ist meist auch ihre Reservierungsgebühr verloren.
Der bezahlte Reservierungsbetrag wird von dem Gesamtkaufpreis abgezogen. Auch hier sollten Sie einen Anwalt mit der Prüfung des Vertrages und der Prüfung des Leumundes sowie der Bonität des Bauträgers beauftragen. Logischerweise einen Rechtsanwalt den Sie selbst suchen und der in keinerlei Verbindung zum Bauträger steht!

zu 3.Wer ist bei der Durchführung des Bauprojektes beteiligt

3.Wer ist bei der Durchführung des Bauprojektes beteiligt

Zunächst einmal gibt es den sogen. “proyectista”, also den Projektersteller.
Das kann und sollte ein Architekt sein, der später auch die Bauarbeiten überwacht. Es gehört zu seinen Pflichten u.a. die Baupläne bei der zuständigen Behörde (“oficina de urbanismo”) einzureichen und die Baugenehmigung zu beantragen. Stellt die Behörde formelle oder statische Mängel fest so ist es seine Aufgabe diese zu korrigieren bis die Baugenehmigung erteilt wird. Der Vertrag mit dem Architekten kann mündlich geschlossen werden.

Wir empfehlen jedoch, um spätere “Missverständnisse” (z.B. zur Höhe des Honorars) auszuschließen sicherheitshalber die Schriftform (“hoja de encargo”).

Ein Architekt als ersten (bei kleineren Objekten wie z.B. Einfamilienhäusern auch einzigen) Bauleiter.
Zu seinen Aufgaben gehört es das Bauprojekt auf Durchführbarkeit und Fehlerfreiheit zu prüfen und das “libro de ordenes y asistencias” (Anweisungs- und Ausführungsbuch) zu führen.
Er beginnt das Bauprojekt und schließt es mit dem “certificado final de obra” (Bauabnahmebescheinigung) ab.

Diese Bescheinigung ist zwingend für die “cédula de habitabilidad” (Bewohnbarkeitsbescheinigung) erforderlich.

Zweiter Bauleiter (nur bei größeren Projekten) ist der “director de la ejecución de obra” (technischer Architekt).
Er untersteht dem “director de obra” (erster Bauleiter).
Neben der Qualitätsprüfung der verbauten Baumaterialien gehört die “ recepción de la obra” (Bauabnahme) zu seinen wesentlichen Pflichten.

Für die Bauausführung ist der Bauunternehmer verantwortlich.
Er haftet für alle sogen. Erfüllungs-/Verrichtungsgehilfen, auch für von ihm beauftrage Subunternehmer. Subunternehmer können sowohl vom Bauunternehmer als auch direkt für Fehler haftbar gemacht werden.
Der Bauunternehmer muss neben dem Architekten ebenso die Bauabnahme unterzeichnen und haftet durch seine Versicherung (Pflichtversicherung!) 1, 3 und 10 Jahre.

Der Bauträger, der eine Immobilie auf seinem Grundstück erstellt um diese nach Fertigstellung zu verkaufen ist Vertragspartner aller an der Erstellung des Projektes Beteiligter und somit, zumindest als sogen. Gesamtschuldner, haftbar.

Der Subunternehmer kann auch direkt auf Vergütung seiner Leistung gegen den Bauherren klagen, auch wenn er nur einen Vertrag mit dem Bauunternehmer geschlossen hat.

Sie sehen wie wichtig es ist auch den Bauunternehmer vor der Vertragsunterzeichnung zu überprüfen.

Das spanische Recht geht hier nach dem Grundsatz:
Wer die Leistung erbracht hat der hat auch Anspruch auf Bezahlung. Der Subunternehmer muss nicht damit rechnen das der Bauunternehmer ihn nicht bezahlt und wenn der Fall der Nichtzahlung eintreten sollte, ist der Bauherr für seinen Vertragspartner, sprich den Bauunternehmer, verantwortlich!

An dieser Stelle nochmals der Hinweis den Bauvertrag und den Bauunternehmer vor Unterschrift durch einen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen.

Der Baustofflieferant muss pünktlich mangelfreie Ware in bestellter Qualität liefern. Sowohl der erste und ggf. zweite Bauleiter haften gemeinsam mit dem Bauunternehmer dafür, daß nur mangelfreie Baustoffe in bestellter Qualität verbaut/verwendet werden.

zu 4.Die Baugenehmigung in Spanien

4.Die Baugenehmigung in Spanien

Die “licencia de edificación” oder “licencia de obra” (Baugenehmigung) wird nur auf Antrag bei der zuständigen Behörde (“oficina de urbanismo”) erteilt.

Der Antrag muss schriftlich mit allen Unterlagen von einem zugelassenen Architekten eingereicht werden.
Über den Antrag soll die Behörde innerhalb von 4 Wochen entscheiden.
In der Praxis kann dies jedoch, je nach Gemeinde und Überlastung der Behörde (oder zu spanischen Urlaubszeiten) auch schon mal etwas mehr Zeit ( 1 bis 6 Monate) in Anspruch nehmen.

zu 5. Vertragsklauseln auf die Sie im Bauvertrag achten sollten

5.Vertragsklauseln auf die Sie im Bauvertrag achten sollten

Was auf jeden Fall in den Bauvertrag gehört ist eine Baulagebeschreibung. D.h. wo befindet sich das Baugrundstück genau und wie ist es beschaffen. Es macht z.B. einen erheblichen Unterschied ob das Grundstück “plan” und gut durch befestigte Wege erreichbar ist oder ob es sich um ein Hanggrundstück handelt, dass nur über einen “camino” (eine Art Feldweg) erreicht werden kann.

Neben dem Gesamtpreis und der Zahlungsweise sollte auch ein Fertigstellungsdatum, möglich mit Vereinbarung einer Vertragsstrafe bei Verspätung, festgelegt werden.

Es gibt mehrere Möglichkeiten den Preis zu bestimmen.

Die wohl häufigste und für beide Seiten fairste Möglichkeit dürfte die Zahlung von Teilbeträgen nach Fertigstellung von vereinbarten Bauabschnitten sein.

Der Gesamtpreis kann als

• “alzado fijo” (Pauschalpreis)
• oder z.B. als “precio cierto” nach Wohnfläche (Euro pro Quadratmeter)
• oder umbauten Raum (Euro pro Kubikmeter)

vereinbart und festgelegt werden.

Sollte ein Pauschalpreis vereinbart worden sein, so beinhaltet dieser keinesfalls vom Bauherrn gewünschte Änderungen die wiederum weitere Änderungen zwingend erforderlich machen. Hier muss eine zusätzliche Vereinbarung getroffen werden. Auch ohne zusätzliche Vereinbarung ist der Bauunternehmer selbstverständlich berechtigt die Mehrarbeit durch die gewünschten Änderungen zusätzlich zu dem vereinbarten Pauschalpreis in Rechnung zu stellen.

Um hier vor unliebsamen Überraschungen, z.B. in Form von völlig überhöhten Nachforderungen, sicher zu sein sollte man dies mit dem Bauunternehmer besprechen und eine schriftliche Zusatzvereinbarung treffen, bevor dieser mit den Änderungen beginnt. Die Parteien können sich auch darauf einigen den Preis von einem unabhängigen Sachverständigen festlegen zu lassen.

Wichtig ist auch das der Bauunternehmer schriftl. Versichert die gesetzlich vorgeschriebenen Versicherungen über die Dauer von 1, 3 und 10 Jahren abgeschlossen und bezahlt zu haben. Die unterschiedlichen Gewährleistungs-/Haftungszeiten ergeben sich aus dem direkten Bezug auf verschiedene Eigenschaften und Arbeiten des/am Bauprojekt.

Wir empfehlen hier Kopien der entspr. Versicherungspolicen als Anlage dem Bauvertrag anzufügen und dies im Vertrag mit aufzunehmen.

Ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Mangelbeseitigung sollte ebenfalls schriftlich festgehalten sein, damit Sie im Falle eines Mangels ein ausreichendes Mittel haben und der Mangel auch tatsächlich schnellstmöglich beseitigt wird.
Sicherheiten zu Gunsten des Bauunternehmers, der Baumaterial in ein fremdes Grundstück einbaut, sollten ebenfalls in Bauvertrag schriftlich festgehalten werden.

Mit der Vertragsüberprüfung, Baubetreuung und Überwachung sollten Sie einen erfahren Rechtsanwalt beauftragen. Dies verursacht Kosten, aber diese Kosten sind nichts im Vergleich zu den Kosten die Sie im Streitfall aufbringen müssen, von dem Ärger den Sie haben und der Zeit die Sie verlieren ganz abgesehen. Rechtsstreitigkeiten auf Grund fehler- oder lückenhafter Verträge oder gar nur mündlicher Absprachen können sich über Jahre hinziehen.

Unsere Kanzlei steht Ihnen gerne in allen Bereichen mit Rat und Tat zur Verfügung.

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